Rendimentos de arrendamento no IRS: categoria F ou B?

A Rita herdou o apartamento antigo, arrendou-o e, à primeira declaração de IRS, entra em pânico: isto conta como “rendimento de freelancer”? Tenho de abrir atividade? Que taxa é que pago, os tais 28% que toda a gente diz? E se pago obras e condomínio, desconta alguma coisa?

Boa notícia: o arrendamento de longa duração é categoria F (rendimentos prediais), quase sempre sem abrir atividade, e podes deduzir mais do que julgas. O salário e a renda são coisas separadas, com regras próprias (falámos disso no artigo sobre o choque fiscal na habitação). Vamos ao que decide tudo.

Categoria F ou categoria B? A pergunta que decide tudo

Esta é a bifurcação que muda toda a declaração. O erro mais comum é assumir que qualquer arrendamento é “atividade” e que tens de abrir recibos verdes. Não é assim.

Por defeito, arrendar passivamente é categoria F. A lei diz que as rendas são categoria F “quando não optarem pela tributação no âmbito da categoria B” - ou seja, tens a hipótese de optar pela categoria B, mas não és obrigado.

Onde muda? No alojamento local (AL, Airbnb, arrendamento à noite). A Ficha Doutrinária (Proc. 3269/2018) distingue três casos:

• És tu que exploras o AL (fazes tu o alojamento de curta duração) → categoria B (rendimento empresarial, art. 4.º n.º 1 h). Precisas de atividade e licença.
• És o proprietário e apenas arrendas o imóvel a quem explora o AL → para ti é categoria F (é um arrendamento), salvo se optares por B; quem explora é que tem categoria B.
• És titular de um AL e cedes a exploração do estabelecimento a outrem (cessão de exploração) → categoria B para ambos.

Regra prática: se apenas arrendas uma casa a longo prazo → F, sem atividade. Se a exploras tu como alojamento de curta duração → B, com atividade e licença. Se a tua situação está na fronteira (por exemplo, cedeste a exploração), confirma com um contabilista antes de decidir - marcar mal esta casa muda toda a declaração.

O que podes descontar (e o que não)

Aqui está o que quase ninguém sabe: aos rendimentos prediais podes deduzir as despesas efetivamente pagas para obter a renda, imóvel a imóvel (art. 41.º do CIRS). Não pagas imposto sobre a renda bruta, mas sobre a renda menos essas despesas.

O que podes deduzir:

• IMI e taxas autárquicas
• Condomínio
• Conservação e manutenção
• Seguro obrigatório do imóvel (ex.: incêndio) e seguro de renda (um multirriscos facultativo não é aceite)
• Certificado energético
• Comissão da imobiliária (documentada)
• Despesas dos 24 meses anteriores ao arrendamento (conservação e manutenção, se o imóvel não teve outro uso entretanto)

O que não podes deduzir (exclusões expressas do art. 41.º n.º 1):

• Juros do crédito habitação e outros encargos de financiamento - este é o engano número um
• Mobília, eletrodomésticos e artigos de conforto ou decoração (incluindo a reparação desses aparelhos)
• Amortizações e AIMI

Duas notas úteis: o IMI e o condomínio são dedutíveis na totalidade (no ano em que há rendimento tributável); se só arrendas parte do imóvel, aí sim repartes as despesas por VPT ou área.

Repara: os juros do empréstimo do banco não entram nesta conta, por mais que doa. É a exclusão mais mal compreendida do arrendamento.

Quanto pagas: a taxa e os contratos longos

Não, não é “28% para tudo”. A lei Mais Habitação (Lei 56/2023) reorganizou isto:

• Habitacional (habitação): taxa base 25%
• Não habitacional (lojas, escritórios, terrenos): 28% (art. 72.º n.º 1 e)

E há uma escada de taxas reduzidas por duração do contrato para arrendamento de habitação permanente (art. 72.º):

Além da duração, há dois ajustes que podem descer ainda mais a taxa (art. 72.º):

• Renovações: num contrato de 5 a 10 anos, por cada renovação de igual duração a taxa desce mais 2 pontos percentuais, até um limite de 10 p.p. Um contrato renovado várias vezes aproxima-se, assim, das taxas dos contratos mais longos.
• Renda mais baixa: nos contratos que já beneficiam de redução por duração (habitação permanente de 5 anos ou mais), um contrato novo com uma renda pelo menos 5% abaixo da do contrato anterior no mesmo imóvel tem uma redução adicional de 5 pontos percentuais.

Cuidado com duas coisas. Primeiro, o antigo benefício dos contratos de 2 a 5 anos foi abolido pela Lei 56/2023 - não contes com ele. Segundo, para contratos assinados a partir de 1/1/2024, estas reduções só se aplicam se a renda mensal não ultrapassar em mais de 50% os limites por tipologia e concelho da Portaria 176/2019; caso contrário, não há redução. Ou seja, a escada não é uma função pura da duração. Dois avisos sobre contratos longos: os que já beneficiavam de uma taxa reduzida antiga mantêm-na até ao fim do prazo ou à renovação (as renovações a partir de 7/10/2023 passam para o novo regime); e se terminares um contrato longo antes do prazo por motivo que te seja imputável, a redução é anulada com efeito retroativo (art. 72.º).

Se leste no artigo sobre o choque fiscal na habitação que existe uma taxa reduzida de 10% para habitação, é um regime diferente e temporário de apoio ao arrendamento (art. 45.º-C do EBF), em vigor desde 1 de janeiro de 2026 e até 2029, sujeito a limites de renda. A lógica é simples: aplica-se no máximo 10%, ou menos se o teu contrato longo já tiver uma taxa inferior - um contrato de 20 anos já a 5% não passa a pagar 10%.

Duas notas finais. Podes optar pelo englobamento: em vez da taxa autónoma, somas o rendimento predial líquido aos escalões progressivos do IRS - compensa se tens rendimento total baixo, mas calcula sempre as duas opções antes de submeter. E se o teu inquilino tem contabilidade organizada (uma empresa), faz-te retenção na fonte de 25% - ou 10% se a renda estiver abrangida pelo regime do art. 45.º-C do EBF -, que funciona como pagamento por conta (crédito). Há dispensa se o teu rendimento da categoria F ficar abaixo do limite do art. 53.º do CIVA (€15.000 desde 2025) e o anotares no recibo; e outra dispensa, desde 1 de julho de 2025, quando o valor de cada retenção calculada for inferior a €25.

E se a casa está no estrangeiro?

O Tiago vive em Portugal e arrenda um apartamento na Rússia. Aqui a regra muda: rendimento de imóvel no estrangeiro não vai ao Anexo F - vai ao Anexo J (residente fiscal em Portugal declara o rendimento mundial). E atenção: a escada 25/15/10/5% não se aplica lá fora; no Anexo J o rendimento predial estrangeiro é tributado à taxa especial de 28% ou por englobamento.

Boa notícia para quem também tem recibos verdes: ter rendimentos de categoria F não te faz perder o desconto de início de atividade da categoria B (só a categoria A/H o fariam), e o mesmo vale para a renda no estrangeiro. As especificidades do estatuto de residente não habitual (NHR) dão pano para um artigo próprio, por isso aqui ficamos pelo essencial.

Atenção: Os dois enganos mais caros com os rendimentos prediais. Primeiro: pensar que a taxa é “28% para tudo” - a habitação é 25% (base), e menos ainda nos contratos de habitação permanente mais longos. Segundo: julgar que os juros do crédito habitação são dedutíveis - não são. E se a tua situação envolve alojamento local, arrendamento no estrangeiro, NHR ou contratos longos, confirma com um contabilista antes de submeter.

✅ Em resumo

1. Categoria F ou B decide tudo: arrendamento de longa duração é categoria F (Anexo F, normalmente sem atividade); alojamento local que exploras tu é categoria B (com atividade e licença). Marcar mal esta casa muda toda a declaração.

2. Deduzes mais do que pensas, mas não tudo: IMI, condomínio, conservação, seguro obrigatório e comissão da imobiliária descontam; juros do crédito habitação e mobília não. E a taxa da habitação é 25% (base); nos contratos de habitação permanente, desce para 15%, 10% ou 5% conforme a duração - não os “28% para tudo”.

3. Com o FIZ tratas da tua categoria F com menos dores de cabeça: o sistema calcula o teu rendimento predial líquido (renda menos as despesas do imóvel), dá-te uma estimativa da taxa autónoma a partir da data do contrato (a elegibilidade e a taxa exata confirmas tu) e preenche os campos das rendas dos contratos normais. Vê os planos.