O Presidente da República promulgou na semana passada um dos pacotes fiscais mais significativos para o mercado de habitação dos últimos anos. Chama-se “choque fiscal para a habitação” e entrou em vigor com a Lei n.º 9-A/2026, de 6 de março. Se és freelancer e tens casa própria, arrendas um imóvel ou simplesmente pagas renda, há medidas aqui que te afetam diretamente.
A má notícia: o decreto-lei com os detalhes de implementação ainda não foi publicado em Diário da República. A boa notícia: já sabes o que vem aí e podes preparar-te.
O que é o “preço moderado” — e porque importa
Antes de entrar nos números, tens de perceber um conceito-chave: preço moderado. É a trava que o Estado criou para garantir que os benefícios fiscais ficam em habitação acessível e não em vivendas de luxo.
Em 2026, um imóvel tem “preço moderado” se:
- O preço de venda não ultrapassar €660.982
- A renda mensal não ultrapassar €2.300 (o equivalente a 2,5 vezes o salário mínimo de €920)
Se o teu imóvel — ou o imóvel que estás a construir — respeitar estes limites, podes aceder aos benefícios. Se não respeitar, aplica-se o regime normal.
Medida 1: IVA na construção desce de 23% para 6%
Esta é a medida mais falada e é mesmo muito relevante se estás a pensar construir ou renovar a tua casa.
Até agora, se contratavas uma empresa para construir ou fazer obras significativas em casa, pagavas 23% de IVA sobre o trabalho. Com o novo regime, pagas apenas 6% — desde que o imóvel seja para habitação própria permanente e o preço final respeite os €660.982.
O que muda na prática:
- Obra de renovação de €20.000: antes pagavas €4.600 de IVA, agora pagas €1.200
- Construção nova de €100.000: antes pagavas €23.000 de IVA, agora pagas €6.000
Há uma regra importante que tens de conhecer: a regra dos 20% dos materiais. Se os materiais incorporados na obra custarem mais de 20% do valor total da empreitada, esses materiais continuam a pagar 23% de IVA — só a mão-de-obra beneficia dos 6%.
Atenção: Se construíste casa por conta própria (autoconstrução), podes pedir o reembolso da diferença entre 23% e 6% ao Estado. O pedido tem de ser feito até 12 meses depois da licença de utilização, e o Estado tem 150 dias para devolver. Guarda todas as faturas de construção com o teu NIF.
Medida 2: IRS sobre rendas cai de 25% para 10%
Se és freelancer e tens um apartamento que arrendas, esta medida muda os teus cálculos.
Os rendimentos prediais (Categoria F no IRS) eram tributados à taxa autónoma de 25%. Com o novo pacote, essa taxa desce para 10% — mas apenas se a renda mensal for igual ou inferior a €2.300 e o contrato tiver duração mínima de 3 anos.
O que muda na prática:
- Recebes €800/mês de renda (€9.600/ano)
- Antes: pagavas €2.400 de IRS sobre esse rendimento
- Agora: pagas €960 — uma poupança de €1.440 por ano
Esta redução é válida até 2029.
O Miguel, designer freelancer em Lisboa, tem um apartamento herdado que arrenda por €900/mês. Com o regime anterior pagava €2.700/ano de IRS sobre as rendas. Com a nova taxa de 10%, passa a pagar €1.080. São €1.620 de diferença por ano — sem fazer nada diferente do que já fazia.
Medida 3: Dedução maior para inquilinos
Se és tu o inquilino — e muitos freelancers arrendam casa — também há uma melhoria para ti.
O limite de dedução de rendas no IRS sobe:
- €900 em 2026 (era €700)
- €1.000 a partir de 2027
Na prática, na tua declaração anual de IRS podes deduzir mais €200 do que antes. Não é uma revolução, mas é dinheiro de volta.
Medida 4: IMT fixo para não-residentes
Uma nota breve para quem tem clientes estrangeiros ou pensa em comprar imóvel enquanto não-residente: o IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas) fica fixado em 7,5% para não-residentes, independentemente do valor do imóvel.
Para os residentes, o IMT continua com as tabelas progressivas habituais.
O que ainda falta para entrar em vigor
Há uma parte importante que nem toda a gente está a dizer: a lei está aprovada e promulgada, mas o decreto-lei de implementação ainda não foi publicado em Diário da República. Isso significa que as regras práticas — como pedir o reembolso do IVA, como fazer prova do preço moderado, que formulários usar — ainda estão a ser definidas.
O que deves fazer agora:
- Se estás a planear obras, não assines contrato antes de o decreto-lei sair — para garantir que aplicas a taxa certa
- Se arrendas um imóvel, confirma que o teu contrato terá pelo menos 3 anos de duração para poderes beneficiar dos 10%
- Guarda toda a documentação dos valores do imóvel — precisas de provar que está dentro do “preço moderado”
Como isto se relaciona com a tua contabilidade de freelancer
Se tens rendimentos prediais (arrendamentos), esses rendimentos declaram-se no Anexo F da declaração anual de IRS — separado dos rendimentos da tua atividade independente (Categoria B). São duas coisas diferentes e tens de as tratar em separado.
A Inês, consultora freelancer no Porto, tem a atividade aberta em regime simplificado e arrenda um quarto do apartamento. Ela tem dois “chapéus” fiscais: a Categoria B (consultoria) e a Categoria F (renda do quarto). Com o FIZ, gere a Categoria B automaticamente. Para a Categoria F, o registo das rendas e a declaração anual também devem estar em ordem — é importante não misturar os dois.
Atenção: Os 10% de IRS sobre rendas não se confundem com a tributação da tua atividade independente. São taxas separadas, aplicadas a rendimentos diferentes. Se englobares os rendimentos prediais com os da atividade, pode sair mais caro — calcula sempre as duas opções antes de submeter o IRS.
Em resumo
- IVA na construção e renovação desce para 6% — válido para imóveis com preço até €660.982 destinados a habitação própria. A regra dos 20% dos materiais aplica-se. O decreto-lei com os detalhes ainda não foi publicado.
- IRS sobre rendas cai de 25% para 10% — para senhorios com rendas até €2.300/mês e contratos de mínimo 3 anos, até 2029. Uma poupança real para freelancers que arrendam imóveis.
- Os rendimentos prediais têm de ser declarados corretamente no IRS — separados dos rendimentos da atividade independente. Com o FIZ.co tratas da Categoria B automaticamente; para a Categoria F, organiza o registo das rendas para a declaração anual não ter surpresas.
